مالیات بر عایدی سرمایه مسکن چیست؟

مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و ارتباط آن با بازار مسکن

مالیات بر عایدی سرمایه مسکن یکی دیگر از مالیات‌ها بر سرمایه است. در واقع مالیات بر سرمایه که با نام CGT شناخته می‌شود، مالیاتی است که بر سود سرمایه از جمله زمین مسکن، ارز و طلا اعمال شده است.

مالیات بر عایدی سرمایه از اهمیت بسزایی برخوردار بوده و همین موضوع سبب شده تا بسیاری از افراد فعال در حوزه بازار تجارت و سرمایه توجه بیشتری به آن داشته باشند. مسکن نیز به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصادی و سودآور برای سرمایه‌گذاران آن مشمول پرداخت مالیات است. مالیات بر عایدی سرمایه خانه‌ها از افرادی که قصد خریدوفروش در این حوزه را دارند گرفته می‌شود.

مالیات بر عایدی سرمایه

مالیات بر عایدی سرمایه به آن دسته از مالیات‌ها که سودهای ناشی از انتقال اموال مولد را در برمی‌گیرند، گفته می‌شود. در واقع مالیات بر عایدی سرمایه به این‌گونه است که اگر فرد مایملک یا سرمایه خود را به فروش برساند باید از سود حاصل از این عمل مالیاتی تحت عنوان مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کند.

مالیات بر عایدی سرمایه بر روی اموالی از جمله مسکن سهام، اوراق بهادار، زمین، آثار هنری و عتیقه‌جات اعمال شده و در حقیقت تمامی چیزهایی که دارای ارزش غیرمولد باشند مشمول مالیات بر عایدی خواهند بود.

مالیات بر عایدی سرمایه مسکن

مالیات بر عایدی سرمایه مسکن یکی از ارکان بسیار مهم در حوزه مالیات بر عایدی است. طبق قانون مالیات بر عایدی مسکن، سودهایی که در نتیجه فروش مسکن حاصل می‌شود باید بر اساس موازینی مشخص از جمله مدت نگهداری مشمول مالیات می‌شوند.

برای درک بهتر مالیات بر عایدی سرمایه خانه‌ها به این مثال دقت کنید. فرض کنید شما مسکنی را خریداری و سپس قصد فروش مسکن را دارید، حال مطابق با قانون مالیات بر عادی مسکن باید بر اساس مدت نگهداری مال مقداری مشخص از سودی که از معامله حاصل می‌شود را تحت عنوان مالیات بپردازید.

نکته قابل توجه درمورد مالیات‌ها بر عادی سرمایه مسکن این است که می‌تواند سبب ایجاد فرارهای مالیاتی شود و به همین خاطر است که بسیاری از منتقدان فعال در این حوزه به مالیات بر عایدی سرمایه منازل انتقاد کرده و نقص‌هایی را بر آن وارد نموده‌اند.

مالیات بر سود خریدوفروش مسکن بر اساس یک موضع مشخص تعیین می‌شود به این‌گونه که در سال اول حدود ۴۰ درصد در سال دوم ۳۷ درصد و در سال سوم ۳۴ درصد مالیات بر سرمایه اخذ می‌شود. این درصدها در سال‌های آتی به ترتیب دچار ریزش می‌شود؛ به عنوان مثال در سال ششم حدود ۲۵ درصد و در سال نهم ۱۶ درصد از سود باید به‌عنوان مالیات تأدیه شود.

 مراحل ذکر شده آنقدر ادامه پیدا می‌کند تا نوبت به سال دوازدهم برسد، زیرا در سال دوازدهم به بعد اخذ مالیات بر عایدی سرمایه تنها ۴ درصد خواهد بود و پس از گذر از سال دوازدهم این میزان درصد تنزل پیدا نخواهد کرد.

اشخاص مشمول مالیات بر عایدی مسکن

بر اساس قانون  مالیاتی کشور اشخاصی که ارزش املاک و مساکن آنها بیش از ۵۰ میلیارد ریال باشد مشمول مقررات مالیات بر عایدی مسکن هستند. در واقع این مالیات بر سود مسکن عموماً بر روی خانه‌های نسبتاً لوکس و گران‌قیمت اعمال شده است.

 مالیات بر عایدی سرمایه مسکن موجب شده است تا دلالان مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین پرداخت‌کنندگان مالیات عایدی سرمایه مسکن شناخته شوند. در واقع عموماً کار این اشخاص دلالی و خریدوفروش مسکن است. به طور کلی مالیات بر مسکن شامل هر نوع معامله انتقالی بر روی مسکن نشده و آن را در حوزه مالیات‌های عایدی مسکن قرار نمی‌دهد.

معایب مالیات عایدی سرمایه مسکن

معایب مالیات عایدی سرمایه مسکن می‌تواند باعث شده که بسیاری از اشخاص با طرح این مالیات مخالف باشند. به همین دلیل در زیر به بررسی معایب مالیات بر عایدی خانه‌های مسکونی پرداخته شده است.

• یکی از مهم‌ترین معایب مالیات بر عایدی سرمایه رکود تورمی بازارهای غیرمولد است؛ مالیات بر عایدی می‌تواند سبب کاهش عرضه در بازار تجاری شود. کاهش عرضه مسکن علاوه بر اینکه قیمت‌ها را افزایش می‌دهد و سبب ایجاد تورم در بازار مسکن می‌شود، بر تعداد متقاضیان آن نیز می‌کاهد؛ بنابراین در بازار مسکن با بالارفتن قیمت‌ها، میزان تقاضا نیز با کاهش روبرو خواهد شد که سبب رکود تورمی می‌شود.
• مالیات بر عایدی می‌تواند سبب افزایش معاملات غیرشفاف و تهاتر معامله شود؛ این امر در نتیجه فرارهای مالیاتی رخ می‌دهد. در واقع از آنجایی که فرد می‌خواهد تحت شعاع مالیات بر عایدی قرار نگیرد به معاملات موهوم و غیرشفاف روی می‌آورد. این امر می‌تواند تخلفات معامله‌ای را به‌شدت افزایش داده و حتی تأثیر منفی در بازار سرمایه گذارد.
• خروج غیرمعقول و غیر کنترلی ارز و سرمایه از کشور است؛ این امر نیز به طور مستقیم و غیرمستقیم به روی بازار تولید عرضه و فروش تأثیر خواهد گذاشت. اعمال مالیات وضع شده بر عایدی سرمایه مسکن سبب افزایش قیمت‌ها می‌شود. این امر درصورتی‌که درآمدها افزایش نیابند باعث خروج سرمایه در کشور می‌شود.

عدم وجود قانون مالیات‌های عایدی سرمایه مسکن و افزایش سوداگری

عدم وجود قانون مالیات‌های عایدی سرمایه مسکن تأثیر قابل توجهی در بازار مسکن داشت. بر اساس اطلاعات موجود در بازار مسکن حدود ۷۰ درصد از موارد موجود تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای است. به بیانی دیگر کسانی که به تملک مسکن پرداخته‌اند کسانی بودند که دارای مسکن دوم یا سوم هستند.

تصاحب و تملک مسکن توسط سوداگران باعث شد تا کسانی که نیازمند واقعی تهیه مسکن هستند در این مقوله شناخته نشده و اشخاص سودجو در جهت سودآوری و کسب سرمایه‌های بیشتر به تهیه مسکن‌های عرضه شده در این زمینه بپردازند.

بر اساس آماری که در سال 1395 منتشر شد از حدود ۱۰ میلیون مسکن ارائه شده تنها 3 میلیون مالکیت واقعی وجود داشته و الباقی مساکن توسط اشخاصی که نیازمند به این حوزه نبوده‌اند تهیه شده است. به دنبال همین وقایع کارشناسان حوزه مسکن و اقتصاد اعلام کردند که حتی با وجود مشکلات تولید و عرضه مسکن باز تملک سرمایه‌‌ای بالا بوده و این مساکن توسط اشخاص ثروتمند تصاحب و تملک می‌شود به دست اشخاص نیازمند واقعی نمی‌رسد.

تأثیر اعمال مالیات بر سرمایه مسکن و ارتباط آن با بازار مسکن

مالیات بر عایدی مسکن یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن است. در واقع سوداگری در بازار مسکن موجب شد تا فعالان این حوزه به روشی کارآمد برای کنترل تملک سوداگرانه مسکن بپردازند. یکی از این روش‌ها مالیات بر عایدی سرمایه منازل است.

در این روش تملک مسکن نیازمند پرداخت سود به‌عنوان مالیات است. مالیات بر عایدی منازل موجب می‌شود تا تقاضاهای سوداگران از بازار مسکن خارج شده و چنانچه هدف از این اقدام سرمایه‌گذاری باشد آن را به سرمایه‌گذاری بلندمدت بدل کند تا حداقل به این طریق تورم در بازار مسکن کاهش یافته و تولید و ساخت و عرضه مسکن با تقاضای آن دچار تعادل و توازن شود.

مالیات بر عایدی سرمایه مسکن دارای مدت‌زمان تعیینی بر اساس اصلاحیه‌ها و قوانین تعیین شده است. به بیانی دیگر برای اینکه جلوی معاملات متعدد روی مسکن گرفته شود مدت‌زمان‌های مشخصی تعیین شده است. اگر طی این مدت معامله بر روی مسکن صورت گرفت مشمول معاملات سوداگرانه شود.

اگر خارج از مدت مشخص شده، معامله‌ای انجام شده و به حد نصاب نرسید و یا اینکه حداقل توسط کارشناسان رسمی و ممیزی به‌عنوان معاملات سوداگران شناخته نشد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خارج و استثنا شود.

به طور کلی مالیات وضع شده بر عایدی سرمایه مسکن به‌عنوان یکی از راه‌های بازدارنده و کنترلی برای سوداگران فعال در زمینه مسکن است. این قانون باعث می‌شود تا مسکن موجود به متقاضیان واقعی این عرصه رسیده و جلوی این دسته از معاملات در بازار سرمایه مسکن گرفته شود یا حداقل به کنترلی نسبی برسد.

سؤالات متداول